Metody wyceny nieruchomości

W wycenie nieruchomości wyróżniamy cztery podejścia: podejście porównawcze, dochodowe, kosztowe oraz mieszane.

Podejście porównawcze

Podejście porównawcze to najczęściej stosowane podejście przy wycenie gruntów, mieszkań, domów jednorodzinnych i wielu nieruchomości zabudowanych. Żeby je zastosować konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W ramach tego podejścia występują trzy metody wyceny: metoda porównywania parami, metoda korygowania ceny średniej oraz metoda analizy statystycznej rynku. Metody te wybiera się, w zależności od rozwinięcia rynku lokalnego – od ilości transakcji nieruchomościami podobnymi, które wystąpiły na tym rynku w okresie poprzedzającym datę, na którą wycenia się nieruchomość (najczęściej przyjmuje się okres 2 lat wstecz).

W podejściu porównawczym możemy zastosować jedną z trzech metod: metodę porównywania parami, korygowania ceny średniej oraz analizy statystycznej rynku.

Metoda porównywania parami

Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi.

Metoda korygowania ceny średniej

Metodę tą można zastosować, gdy na badanym rynku występuje co najmniej kilkanaście transakcji nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Metoda analizy statystycznej rynku

Przy zastosowaniu tej metody wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych. Do wyceny tą metodą potrzebna jest duża baza danych transakcji nieruchomościami, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Podejście dochodowe

W niektórych przypadkach zastosowanie podejścia dochodowego to najlepsze podejście wyceny nieruchomości. Stosuje się je zwłaszcza wtedy, gdy wyceniana nieruchomość przynosi dochód lub może go przynosić. Jest często stosowane przy wycenie obiektów komercyjnych (biurowych, handlowych, magazynów, lokali użytkowych, hoteli, stacji paliw itp.) Przy zastosowaniu tego podejścia konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych. Przy zastosowaniu tej metody rzeczoznawca oprócz przeprowadzenia badania rynku obrotu nieruchomościami, przeprowadzi analizę rynku najmu i innych dochodów generowanych przez  nieruchomości podobne  na rynku lokalnym.

W podejściu dochodowym stosujemy dwie metody: metodę inwestycyjną oraz zysków.

Metoda inwestycyjna

Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów. Stosuje się ją więc w przypadku, gdy dochód z danej nieruchomości generowany jest lub może być generowany przez najem jej powierzchni. Z taką sytuacją mamy do czynienia w przypadku: powierzchni biurowych, handlowych, magazynowych itp.

Metoda zysków

Metodę zysków stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, którego wysokości nie można ustalić na podstawie czynszu najmu.  Dochód ten odpowiada udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych. Taka sytuacja występuje np. w przypadku hoteli, stacji benzynowych itp.

Przy zastosowaniu obu opisanych powyżej metod podejścia dochodowego (metody inwestycyjnej i metody zysków) można użyć jedną z dwóch technik: techniki kapitalizacji prostej oraz techniki dyskontowania strumieni dochodów (DCF)

Technika kapitalizacji prostej

Wartość nieruchomości określa się jako iloczyn stałego strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji lub iloraz strumienia stałego dochodu rocznego i stopy kapitalizacji. Ta technika przydaje się w przypadku, gdy spodziewany dochód z nieruchomości w przyszłości jest stałym poziomie.

Technika dyskontowania strumieni dochodów

Przy zastosowaniu techniki dyskontowania strumieni dochodów wartość nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości wycenianej w poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy, powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości. Tą technikę stosuje się wtedy, gdy spodziewany dochód z nieruchomości zmienia się w czasie. Może tak być m.in. w przypadku, gdy: powierzchnia nieruchomości jest wynajęta na podstawie umów najmu zawartych na czas określony.

Uwaga: Przy obliczaniu dochodów w podejściu dochodowym nie uwzględnia się amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości.

Podejście kosztowe

W podejściu kosztowym określamy wartość odtworzeniową nieruchomości. Przy jego zastosowaniu określamy wartość rynkową gruntu oraz koszt odtworzenia części składowych gruntu (kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych). W podejściu kosztowym wyróżniamy dwie metody: kosztów odtworzenia i kosztów zastąpienia.

Metoda kosztów odtworzenia

Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części składowych.

Metoda kosztów zastąpienia

Przy metodzie kosztów zastąpienia określa się koszty zastąpienia części składowych gruntu częściami składowymi o takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jakie mają części składowe, których wartość określa się, lecz wykonanymi przy wykorzystaniu aktualnie stosowanych technologii i materiałów.

Przy zastosowaniu podejścia kosztowego, w obu opisanych metodach, można użyć jedną z trzech technik: technikę szczegółową, elementów scalonych oraz technikę wskaźnikową.

Technika szczegółowa

Przy użyciu techniki szczegółowej koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót.

Technika elementów scalonych

Przy użyciu techniki elementów scalonych koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót.

Technika wskaźnikowa

Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe.

Podejście mieszane

Niektóre nieruchomości nie mogą być wycenione przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego oraz kosztowego. W tych szczególnych przypadkach pomocne może być zastosowanie podejścia mieszanego, które łączy ze sobą podejścia opisane powyżej. W podejściu mieszanym wyróżniamy trzy metody: pozostałościową, kosztów likwidacji oraz wskaźników szacunkowych gruntów.

Metoda pozostałościowa

Metodę pozostałościową stosujemy, jeżeli na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego.

Wartość nieruchomości określa się jako różnicę wartości nieruchomości po wykonaniu robót oraz wartości przeciętnych kosztów tych robót, z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych.

Metoda kosztów likwidacji

Wartość nieruchomości określona metodą kosztów likwidacji jest równa kosztowi nabycia gruntu pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych tego gruntu. Stosuje się ją w przypadku nieruchomości zabudowanych obiektami do rozbiórki (likwidacji)

Metoda wskaźników szacunkowych gruntów

Metodę wskaźników szacunkowych gruntów stosuje się. przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne, w przypadku braku transakcji rynkowych i braku możliwości zastosowania podejścia porównawczego.

Przy stosowaniu tej metody wartość gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony ziarna żyta albo ceny 1 m3 drewna.

Powyższa metodyka wyceny jest opisana w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z późniejszymi zmianami (Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego – Dz. U. nr 239 poz. 2109 z 2004 r., Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 września 2005 roku zmieniające rozporządzenie rady ministrów w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego – Dz. U. nr 196 poz. 1628 z 2005 roku, Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 roku zmieniające rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego – Dz. U. nr 165 poz. 985 z 2011 roku).

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *