Operat szacunkowy to dokument, w którym określa się wartość nieruchomości. Powinien on zawierać następujące elementy:
Określenie przedmiotu wyceny
Tutaj dowiemy się jaka nieruchomość jest przedmiotem wyceny. Powinny zostać opisane:
- Rodzaj nieruchomości (gruntowa, gruntowa zabudowana, nieruchomość lokalowa itp.)
- Położenie nieruchomości
- Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków
- Numer księgi wieczystej
Określenie zakresu wyceny
W zakresie wyceny podaje się:
- Jaki rodzaj praw, którego przedmiotem jest nieruchomość podlega wycenie (np. prawo własności, prawo użytkowania wieczystego)
- Określenie części nieruchomości lub części składowych gruntu, których wycena dotyczy (np. grunt, grunt z budynkiem posadowionym na gruncie itp.)
- Określenie praw, części nieruchomości lub części składowych gruntu, które nie podlegają wycenie – czyli opisuje się to, co nie wchodzi w zakres wyceny.
Określenie celu wyceny
Cel wyceny jest bardzo ważny i powinien być dokładnie określony. Wpływa on na wybór metody oraz techniki, w których sporządzany jest operat szacunkowy. Operat szacunkowy może być wykorzystywany tylko w celu, w jakim go sporządzono. Więcej o celach wyceny przeczytasz tutaj.
Podstawa formalna wyceny nieruchomości
Podstawę formalną wyceny stanowi najczęściej umowa zawarta pomiędzy Zleceniodawcą i autorem operatu szacunkowego na jego wykonanie
Podstawy materialno- prawne
Wymienia się tutaj akty prawne, na podstawie których dokonano określenia wartości nieruchomości
Źródła danych o nieruchomości
W tym punkcie wymienia się wszystkie dokumenty, na podstawie których rzeczoznawca opisał wycenianą nieruchomość i dokonał jej wyceny. Są to w szczególności:
- Odpis z księgi wieczystej/ dane z księgi elektronicznej
- Wypis i z ewidencji gruntów i budynków
- Wyrys z mapy ewidencyjnej
- Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
- Mapa ewidencyjna
- Państwowy rejestr zabytków
- Protokół z oględzin nieruchomości
- Źródła pozyskania informacji o cenach/czynszach transakcyjnych występujących na rynku nieruchomości itp.
Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości
Opisuje się tutaj daty istotne do wyceny nieruchomości. Daty te wynikają z celu wyceny, uwarunkowań prawnych, konkretnych potrzeb Zlecającego oraz czasu sporządzania operatu szacunkowego. Określa się daty:
- Data wykonania operatu szacunkowego
- Data, na którą określa się wartość określoną w operacie szacunkowym (poziom cen)
- Data, na którą określono stan nieruchomości
- Data przeprowadzenia wizji lokalnej nieruchomości
Opis stanu nieruchomości
Znajduje się tutaj opis stanu prawnego nieruchomości oraz opis jej szczegółowej charakterystyki według daty, na którą określa się stan nieruchomości. Tutaj znajdą się m.in. informacje na temat lokalizacji nieruchomości, jej położenia szczegółowego, kształtu i charakterystyki gruntu oraz opis budynku lub lokalu, który podlega wycenia.
Wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości
Opisuje się tutaj przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, a w przypadku braku tego planu, opisuje się uwarunkowania nieruchomości wynikające ze studium uwarunkowań o i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.
Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości
W tym miejscu rzeczoznawca majątkowy opisuje rynek nieruchomości, który przebadał na potrzebę wyceny. Analiza powinna być dokonana w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Jeżeli np. w wycenie zastosowano podejście porównawcze, analiza rynku będzie dotyczyła rynku transakcji kupna – sprzedaży. Jeżeli w wycenie zastosowano podejście dochodowe, analiza rynku dotyczyć powinna rynku najmu i innych dochodów możliwych do otrzymania z nieruchomości podobnych oraz stóp zwrotu występujących na tym rynku.
Wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania
Znajduje się tu opis metodyki wyceny, która zastosowano w operacie szacunkowym
Przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości
Obliczenia wartości nieruchomości przedstawione w tym miejscu, powinny logicznie wynikać z poprzednich punktów operatu szacunkowego. Dobry operat szacunkowy jest jasny, czytelny i logiczny. Przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości to zwieńczenie całego operatu szacunkowego. Jeżeli cały operat szacunkowy jest wysokiej jakości, to przedstawione obliczenia będą dla odbiorcy jasne, przejrzyste i zrozumiałe.
Przedstawienie wyniku wyceny z uzasadnieniem
Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Przy bardzo dużych kwotach kwotę wartości nieruchomości można wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny.
Uzasadnienie wyniku wyceny jest ważne zwłaszcza w tych sytuacjach, jak określona wartość rynkowa nieruchomości obiega od najczęściej występujących cen na rynku lokalnym.
Klauzule
W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości. W szczególności są to klauzule: klauzula o sporządzeniu operatu szacunkowego zgodnie z przepisami prawa, zakres i możliwości wykorzystania wyników operatu szacunkowego, klauzula o poufności itp.
Załączniki
Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu.
Podpis i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego
Rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy podpisuje go, zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego. Jeżeli operat szacunkowy został sporządzony przez kilku rzeczoznawców majątkowych, operat podpisują wszyscy sporządzający go rzeczoznawcy majątkowi.
Ile jest ważny operat szacunkowy
Operat jest ważny 12 miesięcy od chwili jego sporządzenia., chyba że wcześniej wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, które wpływają na treść operatu.
Po tym czasie, po przeprowadzeniu przez rzeczoznawcę badania, możliwe jest potwierdzenie aktualności, przez rzeczoznawcę, który sporządził operat. Następuje ono poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu.
Wymogi dotyczące operatu szacunkowego zostały opisane w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z późniejszymi zmianami (Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego – Dz. U. nr 239 poz. 2109 z 2004 r., Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 września 2005 roku zmieniające rozporządzenie rady ministrów w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego – Dz. U. nr 196 poz. 1628 z 2005 roku, Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 roku zmieniające rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego – Dz. U. nr 165 poz. 985 z 2011 roku).