Na pytanie od czego zależy wybór metody wyceny nieruchomości nie da się odpowiedzieć w prosty sposób.
Rzeczoznawca majątkowy, dokonując wyboru metodyki wyceny bierze pod uwagę cały szereg czynników. Poniżej opisano uwarunkowania, które rzeczoznawca musi wziąć pod uwagę w pierwszej kolejności.
Cel wyceny. W niektórych przypadkach o zastosowaniu metodyki wyceny nieruchomości decyduje cel w jakim wyceniana jest nieruchomość. W dwóch przypadkach ustawodawca narzuca rzeczoznawcy zastosowanie podejścia porównawczego:
- W przypadku wyceny nieruchomości oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz aktualizacji opłat z tego tytułu
- W przypadku określania wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby zobowiązań podatkowych
Charakterystyka rynku lokalnego. Określenie wartości nieruchomości zawsze poprzedza się analizą rynku nieruchomości. Czasem brak wystarczającej ilości transakcji nieruchomościami podobnymi uniemożliwia wycenę w podejściu porównawczym i określenie jej wartości rynkowej dokonywane jest przy użyciu innej metodyki. Dzieje się tak np. często w przypadku:
- Nieruchomości zabudowanych wykorzystywanych na cele komercyjne lub produkcyjne. Zdarza się, że brak jest transakcji nieruchomościami podobnymi do takich nieruchomości na rynku lokalnym (może to dotyczyć np. nieruchomości wykorzystywanej na laboratorium, zakładu produkcyjnego, warsztatu samochodowego itp.) Wtedy właściwym podejściem może okazać się podejście dochodowe, w którym wartość nieruchomości wynika między innymi z: poziomu dochodu możliwego do uzyskania na rynku nieruchomości, warunków na rynku najmu nieruchomości podobnych oraz rynkowej stopy kapitalizacji
- W przypadku określania wartości nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne – w przypadku braku transakcji nieruchomościami podobnymi – stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów.
Rodzaj i uwarunkowania wycenianej nieruchomości. Zdarza się, że rodzaj lub sposób wykorzystania nieruchomości warunkują zastosowaną metodykę wyceny.
- Często nieruchomości, będące przedmiotem umów najmu wycenia się w podejściu dochodowym – metodą kapitalizacji prostej lub DCF (typowe przykłady: magazyny, centra handlowe, budynki biurowe itp.)
- Jeżeli nieruchomość przynosi lub może przynosić dochód, którego wysokości nie można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów, przy określaniu wartości tej nieruchomości stosuje się podjęcie dochodowe, metodę zysków (typowe przykłady: stacje paliw, hotele itp.)
- Jeżeli na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego należy zastosować podejście mieszane, metodę pozostałościową
- Jeżeli części składowe gruntu, czyli np. budynki i budowle znajdujące się na gruncie, przeznaczone są do likwidacji, stosuje się podejście mieszane, metodę kosztów likwidacji
Inne uwarunkowania. Przy dokonywaniu wyceny nieruchomości dla indywidualnych potrzeb inwestora uwzględnia się jego wymagania lub zamierzenia w zakresie rozwoju tej nieruchomości. Tak określona wartość może służyć wyłącznie do oceny możliwego sposobu wykorzystania lub inwestowania w nieruchomość, co stwierdza się przez zamieszczenie odpowiedniej klauzuli w opracowaniu. W takim przypadku metodyka wyceny może wynikać z potrzeb wskazanych przez inwestora
Powyższa metodyka wyceny jest opisana w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z późniejszymi zmianami (Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego – Dz. U. nr 239 poz. 2109 z 2004 r., Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 września 2005 roku zmieniające rozporządzenie rady ministrów w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego – Dz. U. nr 196 poz. 1628 z 2005 roku, Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 roku zmieniające rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego – Dz. U. nr 165 poz. 985 z 2011 roku).